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Lei de Zoneamento que começa a ser votada em agosto já gera embates

Lei que uso e ocupação do solo detalhará quadra a quadra as mudanças da revisão do Plano Diretor aprovadas no dia 26 de junho; confira principais mudanças

Por Clayton Freitas
30 jun 2023, 06h00
Adensamento: lei permite prédios mais altos no meio dos bairros
Adensamento: lei permite prédios mais altos no meio dos bairros (Alexandre Battibugli/Veja SP)
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A alteração no Plano Diretor Estratégico aprovada pelos vereadores da cidade de São Paulo na última segunda-feira (26) propõe uma série de mudanças na lei vigente e, a reboque, gerou uma saraivada de críticas de diversos setores da sociedade civil. Por outro lado, a aprovação foi uma demonstração de força do setor imobiliário e também do prefeito Ricardo Nunes (MDB). Entretanto, mesmo após a sanção de Nunes, as mudanças (veja as principais delas logo abaixo) só passarão a valer na prática após revisão e aprovação da Lei de Zoneamento, que começará a ser debatida apenas em agosto. Trata-se de uma lei que adaptará todas as modificações previstas no Plano Diretor a cada lote e quadra da cidade e que já suscita embates.

O principal deles é saber qual será o real impacto de novos espigões em áreas próximas ao metrô, trens e ônibus. A regra atual prevê que prédios maios altos possam ser erguidos num raio de até 600 metros desses locais chamados de eixos de transporte. A mudança aprovada amplia esse raio para 700 metros. O problema não é adensamento (mais gente morando no mesmo espaço), a questão é que muitos que compram esses apartamentos não usam o transporte público. Um levantamento feito pelo Laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper projeta que a revisão aumentará em até 148% a expansão desses eixos pela cidade, despejando mais carros em áreas já travadas. “O texto (revisão do Plano Diretor) tem muitos problemas. Isso impacta na vida de todo mundo e veremos isso na prática nos próximos anos”, afirma Bianca Tavolari, professora do Insper.

Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (sindicato que representa as empresas do mercado imobiliário), avalia que esse cenário é pouco provável de ser efetivado, já que leva em conta que todas as áreas seriam utilizadas. “Portanto, seus resultados podem estar prevendo uma visão distorcida da realidade”, afirma o executivo.

Confira as principais alterações da revisão do Plano Diretor

Arte mostra que espigões poderão ser construídos mais distantes do que hoje
Arte mostra que espigões poderão ser construídos mais distantes do que hoje (Arte sobre foto de Alexandre Batibuglli/Veja SP)

Vagas de garagem

Como é: Independentemente da metragem, até mesmo microapartamentos podem ter uma vaga, já que espaços não são computados na área total do imóvel

Com ficará: Apartamentos menores de 30 metros quadrados em eixos de transporte (metrô, trens e ônibus) não terão vagas. Unidades devem ter pelo menos 60 metros quadrados para ter espaço

Fundurb

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Como é: A taxa que as empresas pagam à prefeitura em troca do direito de poder subir prédios maiores, a outorga onerosa, e que vai para o Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano) é empregada para prioridades como construção de habitação de interesse social, implantação de equipamentos urbanos, investimentos no transporte público e ciclovia

Com ficará: Cria a possibilidade de usar parte dos recursos para recapeamento e pavimentação de ruas

Microapartamentos

Como é: Lei prevê incentivos para construção de apartamentos de até 50 metros quadrados; situação levou a boom de microapartamentos na capital

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Com ficará: Construir apartamentos de menos de 30 metros quadrados ficará mais caro (por metro quadrado) no comparativo com aqueles de 31 a 70 metros quadrados

Fiscalização de moradias populares

Como é: Há incentivo para quem ergue moradias populares em empreendimentos. Falta de fiscalização sobre quem compra abre brecha para que pessoas de maior poder aquisitivo adquiram essas unidades

Com ficará: Estabelece maior rigor na comprovação da renda de quem adquire o imóvel e prevê que haja uma fiscalização rigorosa (em decreto a ser criado pela prefeitura), com multa pesada às incorporadas em caso de irregularidades

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Aluguel de moradias populares

Como é: Unidades erguidas dentro das regras de Habitação de Interesse Social (destinadas a famílias de até três salários mínimos) e de Habitação Popular (de seis a dez) só podem ser vendidas para aqueles que ganham até dez salários mínimos. Locação é vetada

Com ficará: Unidades poderão ser locadas desde que o valor do aluguel não ultrapasse a renda de até 25% do interessado; medida depende ainda de regulamentação

Partidos políticos e templos

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Como é: Demolições ou construções em área de mais de 500 metros quadrados nas chamadas Zonas de Interesse Social precisam reservar parte do terreno para a criação de moradias para a baixa renda

Com ficará: Além de desobrigar a construção de moradias, abre brecha para que ele continue fechado sem ser enquadrado no IPTU (imposto predial e territorial urbano) progressivo, que taxa quem não der função social a um imóvel fechado

Publicado em VEJA São Paulo de 5 de julho de 2023, edição nº 2848

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