Prefeitura quer desestimular estúdios e mudar regras para habitação social

Uma das propostas para a revisão do Plano Diretor reduz benefício para empreendimentos focados em famílias que ganham entre 3 e 6 salários mínimos

Por Hyndara Freitas
20 jan 2023, 06h00

A prefeitura de São Paulo quer limitar as vagas de garagem para apartamentos menores de 35 metros quadrados. A intenção é desestimular a construção de estúdios e unidades pequenas para aluguel em aplicativos. Além disso, pretende taxar os empreendimentos sociais para famílias que ganham entre três e seis salários mínimos. Essas são algumas das propostas que a gestão Ricardo Nunes (MDB) deve enviar, até o fim de março, para a votação da revisão do Plano Diretor na Câmara — o texto ainda pode receber sugestões até 17 de fevereiro.

O Plano Diretor define as regras de construção e expansão do município. O atual, aprovado em 2014 durante a gestão Fernando Haddad (PT), tinha a previsão de ser revisado em 2021, mas a mudança foi postergada diversas vezes. A regra atual liberou o adensamento em regiões com mais transporte público — o que explica as imediações dos metrôs terem virado canteiros de obras. A ideia era diminuir o uso do carro, com a limitação de uma vaga por apartamento. Na prática, houve a proliferação de estúdios, e como cada unidade tem direito a uma vaga, o número de carros segue em alta.

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Agora, a prefeitura quer liberar a vaga só para apartamentos com pelo menos 35 metros quadrados — para construir mais, é preciso pagar taxas extras. “A regra é positiva, pode estimular prédios sem garagem”, pontua Bianca Tavolari, professora do Insper e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento. A minuta do projeto, porém, traz uma regra opcional — cada prédio poderia escolher entre as duas — que deve reduzir o efeito da primeira. “O critério prevê uma vaga a cada 70 metros quadrados de área do empreendimento, não do apartamento. Um prédio de 4 000 metros quadrados teria 57 vagas. Na primeira regra, se ele tiver cinquenta unidades de 80 metros quadrados (os mesmos 4 000), seriam cinquenta”, explica.

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O secretário adjunto de Urbanismo e Licenciamento, José Armênio Cruz, afirma que a mudança alteraria o perfil das construções. “Os estúdios e pequenos apartamentos para locação em Airbnb são um fenômeno mundial. A prefeitura quer um povoamento de verdade, famílias. A questão da vaga visa a desestimular os estúdios”, diz. Outra proposta quer aumentar a cobrança das habitações de interesse social (HIS) para famílias com renda maior que três salários mínimos. Atualmente, empreendimentos para até seis salários mínimos (ou 7 920 reais) não pagam a outorga onerosa da obra. A prefeitura propõe limitar o benefício à faixa mais inferior (de zero a três salários).

Para o urbanista e professor da USP Nabil Bonduki, ex-vereador que participou da ela- boração do Plano Diretor, a medida dificulta a construção de imóveis para a classe média baixa. “Hoje, o mercado quase não produz para a primeira faixa (a mais baixa), só para a segunda. Você penaliza as empresas e não necessariamente estimula obras para os mais pobres, pois a cobrança fica como está”, diz.

O texto prevê ainda mudar a chamada cota de solidariedade. Ela obriga megaempreendimentos (acima de 20 000 metros quadrados) a destinar 10% da área para as HIS. Dentro dessa cota, 50% seriam para famílias com renda até três salários mínimos. Tavolari lembra que a cota, porém, muitas vezes, não é posta em prática porque a lei prevê que as empreiteiras podem, em vez de construir as unidades mais baratas, destinar o valor correspondente a um fundo municipal — o que não será alterado pela nova proposta.

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