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Prédios altos ao longo de grandes avenidas e em áreas próximas a transporte mudam o horizonte, e revisão do Plano Diretor volta a discutir se eles vão para o miolo dos bairros

Desde 2014, 741 empreendimentos foram lançados em áreas que permitem prédios até quatro vezes mais altos

Por Sérgio Quintella Materia seguir SEGUIR Materia seguir SEGUINDO
11 jun 2021, 06h00

Quem passa hoje por grandes avenidas, como Rebouças e Radial Leste, duas das mais movimentadas da cidade, e vê suntuosos, grandes e médios edifícios sendo construídos onde pouco tempo antes havia imóveis degradados ou terrenos vazios depara com um lento e gradual movimento que começou em 2014. Criados pelo Plano Diretor daquele ano, que será revisado em 2021, os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana — nome técnico para os locais com grande oferta de transporte no entorno — são extensas áreas demarcadas pela prefeitura ao longo das quais as incorporadoras podem levantar edifícios até quatro vezes mais altos que o permitido anteriormente.

A ideia do instrumento urbanístico, disposto em 6% do território da capital, é preservar o miolo dos bairros e incentivar a ocupação imobiliária nas áreas mais movimentadas, promovendo, portanto, adensamento onde há mais infraestrutura. Para isso, as construtoras precisam cumprir uma série de exigências, como aumentar o tamanho da calçada e instalar comércios no térreo, em vez de muros. O incentivo ao uso misto — residencial e comercial — e o desincentivo à utilização do carro (na maioria das vezes o número de vagas não pode ser maior do que uma por unidade) também são duas importantes inovações da medida.

Entre 2014 e 2018, 14 000 apartamentos foram entregues sem garagem na capital, contra 194 unidades entre 2009 e 2013. Desde 2014, 741 empreendimentos foram lançados nessas áreas, representando mais de 1,5 milhão de metros quadrados. Cerca de 30% desses lançamentos receberam aprovação em 2020 e ainda não ficaram prontos.

A arte mostra áreas de influências na grande São Paulo onde é possível fazer construções maiores. São algumas delas a Rebouças, Marginal Pinheiros, Tietê, Radial Leste e Av. Luiz Ignácio de Anhaia Melo.
(Arte/Veja SP)
A imagem mostra uma tabela, na qual está escrito:
(Arte/Veja SP)

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A lógica é a seguinte: quanto mais pessoas viverem perto de vias estruturadas, com transporte na porta, menos dependentes de carros, próprios ou compartilhados, elas ficarão. Moradora de Osasco, a secretária Anelise Barreto de Araújo, 34, gasta cerca de 2 000 reais por mês com transporte por aplicativo para ir e voltar para a Vila Olímpia, onde trabalha. Antes da pandemia ela encarava transporte público diariamente, mas há mais de um ano tem evitado pegar ônibus e trem cheios.

“Hoje deu até vontade de chorar quando vi o preço da corrida: 115 reais só de ida. Imagina a volta! Tive de pegar o trem mesmo. Mas ainda bem que essa fase está acabando e em agosto eu me mudo para perto de um metrô”, comemora. Prestes a se mudar para o Ipiranga, ela vai pagar menos de prestação do apartamento do que gasta com Uber.

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“Vou morar a 500 metros da Estação Alto do Ipiranga. O financiamento vai partir de 1 800 reais por mês, menos do que minha fatura do cartão só com transporte”, comemora a secretária, que viverá em um apartamento de 60 metros quadrados. Apesar da construção do novo edifício, a região registra apenas nove empreendimentos licenciados próximo às avenidas e estações de transporte, todos a partir de 2017.

Atual recordista de empreendimentos aprovados ao longo de suas vias, com 133 desde 2014, a região da Penha, que engloba os dois lados da Radial Leste e bairros grandes, como Vila Matilde, vai ver 65 prédios ser levantados por seus distritos nos próximos anos.

A imagem dividida em duas mostra, à esquerda, Anelise apoiada despojada em sua sacada, de costas para ela, e sorrindo para a câmera. À direita, a imagem da perspectiva da rua enxerga um prédio grande na Vila Matilde.
À esquerda, Anelise, no Ipiranga, uma mudança para perto do metrô e economia no bolso; à direita, torres na Vila Matilde e a mudança de cara no distrito da Penha (Alexandre Battibugli/ Sérgio Quintella/Veja SP)

“Mas ainda é muito pouco. Você vê o boom de construções que ocorreu no Tatuapé e no Belém, a partir do governo da Marta Suplicy, em 2001, mas a Penha não teve a mesma atenção”, afirma o engenheiro Gustavo Feola, diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários e autor do livro Vendendo Terrenos, Colecionando Histórias (Editora Laços, 2015). “A Penha era um bairro extremamente forte, com seu comércio local fortalecido, mas hoje caiu muito. O centro da Penha é um bairro meio morto. Você até consegue ver novos prédios em bairros que dizem ser a Penha, como Cangaíba e Vila Ré, mas são outros distritos. Penha é Penha.”

Enquanto a modificação da lei beneficia a chegada de novos moradores a determinadas áreas da cidade e é objeto de desejo de muitos como esperança de revitalização, há quem se queixe da mudança gradual da rotina. Além do entorno das grandes avenidas, os incentivos municipais englobam áreas próximas a terminais de metrô e ônibus.

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Perto da Estação Vila Madalena, há pelo menos seis grandes prédios sendo erguidos, o que acarreta transtornos a habitantes que estavam até a década passada habituados a ver pouco movimento pelas estreitas ruas do pedaço. “Fomos obrigados a conviver com barulho excessivo das obras, sombras enormes sobre as nossas casas e o fim das vilas que existiam por aqui”, diz o publicitário Cassio Calazans de Freitas, 63, nascido e crescido por ali e presidente da Sociedade Amigos de Vila Madalena (Savima).

Ele faz parte de um grupo de associações que defendem a suspensão da revisão do Plano Diretor devido à pandemia. “Não vejo motivo para essa pressa de fazer os ajustes agora. Do jeito que está (com audiências públicas on-line) não vai ter a participação da comunidade. Em dia normal já não tem muita, imagina com a pandemia. A gente acha que não há condições de fazer agora. A prefeitura poderia fazer depois de um ano.”

A gestão municipal descarta, por ora, qualquer suspensão. “O próprio Plano Diretor determina em seu artigo 4º que o Executivo faça uma revisão dos seus instrumentos urbanísticos em 2021. Qualquer descumprimento à determinação legal pode configurar improbidade administrativa. Ainda assim, para alterar o dispositivo do artigo, a gestão municipal precisaria submeter as alterações à sociedade, por meio de um processo participativo”, afirma a prefeitura, em nota.

A imagem mostra prédios atrás da Vila Madalena, alguns ainda em construção. A perspectiva é de dentro do terminal de ônibus.
Construção perto da Estação Vila Madalena: mudança na paisagem (Alexandre Battibugli/Veja SP)
A imagem, vista da perspectiva da rua, mostra um prédio em construção na região do Sumarezinho
“Espigão” no Sumarezinho e prédio em construção: queixa de vizinhos (Alexandre Battibugli/Veja SP)

Sem suspensão, a ordem na gestão de Ricardo Nunes (MDB) é tocar as audiências públicas e recolher as contribuições e sugestões de mudanças, que poderão ou não ser acatadas pelo Executivo. O martelo será batido no fim do ano. Algumas ideias já estão na pauta.

“Nos últimos anos, vimos grandes ofertas de estúdios e microapartamentos, de até 35 metros quadrados. Será que com a pandemia, com o pessoal de home office, ainda é a necessidade da cidade ter ofertas assim?”, questiona o secretário municipal de Licenciamento, Cesar Azevedo. “Com a desocupação das unidades comerciais, não seria o caso de mudar seu uso para residencial? A gente está num processo de revisão. Está pegando os ingredientes e colocando na mesa. A receita do bolo não está pronta. Vamos discutir. Vamos ver qual é a demanda. Nunca foi discutido na cidade uma agenda sanitária”, afirma, referindo-se à necessidade de a cidade se preparar para possíveis novas pandemias.

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O número de vagas de garagem também será alvo de discussões. “A lei precisa de calibragem. A limitação de vagas acaba induzindo uma ocupação específica, juntamente com a diminuição do tamanho das unidades. As ofertas de um monoproduto, como o que temos visto, não são boas para o mercado. Os dispositivos adotados até aqui não foram suficientes para induzir uma transformação na cidade”, explica Claudio Bernardes, ex-presidente do Secovi, o sindicato das construtoras.

“Com a desocupação das unidades comerciais, não seria o caso de mudar seu uso para residencial?”

Cesar Azevedo

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Rei dos “apertamentos”, o presidente da construtora Vitacon, Alexandre Frankel, afirma que a demanda por espaços menores não vai diminuir. Das cerca de 4 000 unidades habitacionais construídas nos últimos cinco anos, 80% foram estúdios (antigas quitinetes) e apartamentos de até um dormitório. “Essa demanda vai continuar crescendo. O orçamento das pessoas continua limitado. É lenda o fato de que as pessoas em home office vão se mudar para apartamentos maiores. Uma coisa é querer e outra é poder.”

Outro ponto que estará na pauta de discussões é o sonho das construtoras de erguer empreendimentos maiores no miolo dos bairros. Desde 2014, a lei prevê limitação de até oito andares, o que encarece o preço dos imóveis e inviabiliza economicamente parte significativa das empreitadas nesses locais.

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A lógica é estimular as construções nos eixos e deixar de produzir edificações que destoam do entorno, como o caso de um prédio de 168 metros de altura erguido no coração do Tatuapé. Com autorização anterior a 2014 e ainda em construção, o edifício é o segundo maior da cidade, só perdendo por poucos metros para um “vizinho” de bairro, esse localizado em uma área de eixo.

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metros é a altura do maior prédio de São Paulo, ainda em construção, no Tatuapé

“Esse prédio do Tatuapé é um absurdo urbanístico”, atesta o arquiteto e urbanista Nabil Bonduki, ex-vereador pelo PT e um dos interlocutores do ex-prefeito Fernando Haddad na confecção do Plano de 2014. “Quando liberam o miolo dos bairros, como (o mercado imobiliário) está pretendendo mais uma vez, cria-se um impacto muito grande. A sombra pega um monte de casas em volta. O Plano estabeleceu uma área onde vai se verticalizar, mas de maneira uniforme, que são os eixos, não os miolos.”

A imagem, vista de cima, mostra o prédio da região do Tatuapé cobrindo diversas casas com sua sombra extensa.
Segundo maior edifício da capital, com 168 metros: no miolo do bairro (Daniel Frias (instagram @da.frias)/Divulgação)
A imagem mostra o prédio sendo visto de baixo para cima, dando a dimensão do tamanho grande
Vizinho do segundo maior edifício no Tatuapé, com 4 metros a mais: na avenida (Alexandre Battibugli/Veja SP)

A construção de prédios altos em grandes avenidas não representa necessariamente um conforto na hora de sair de casa. Na Rebouças, para citar uma delas, apesar do boom de novas edificações, a oferta de comércios e serviços ainda é baixa, o que fará com que os futuros moradores precisem se deslocar mais para comprar um pão na padaria, por exemplo.

“Precisamos achar instrumentos para levar esses serviços a essas pessoas”, reconhece o vereador Paulo Frange (PTB). “As pessoas querem ter o transporte na porta para ir trabalhar, mas precisam fazer o lazer a pé. Se o trajeto passa de 1 quilômetro, é longe. Que planos para elas teremos? Ainda não sabemos.”

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Publicado em VEJA São Paulo de 16 de junho de 2021, edição nº 2742

 

 

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