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Cerca de 70% dos imóveis não residenciais paulistanos são ilegais

Construções funcionam sem licença, têm reformas clandestinas ou ocupam uma área maior do que a permitida

Por: Camila Antunes, Filipe Vilicic, Maria Paola de Salvo e Sara Duarte - Atualizado em

Cerca de 70% dos imóveis não residenciais paulistanos são ilegais
Shopping Capital, na Mooca: em vez de universidade, o proprietário construiu um centro comercial de 59 000 metros quadrados (Foto: Mario Rodrigues)

No último dia 26, uma quinta-feira, a luxuosa casa noturna Pink Elephant, aquela das baladas milionárias, fechou as portas pela primeira vez desde sua inauguração, em dezembro passado. O tapete vermelho, que costuma recepcionar uma clientela disposta a gastar milhares de reais numa única noite, foi repentinamente recolhido. Quem aguardava na fila teve de ir embora e, do lado de dentro, não se percebia um único ruído. O clima cor-de-rosa do clube mais sofisticado da cidade ficou pesado depois que o titular da recém-criada Secretaria de Controle Urb ano, Orlando de Almeida, constatou pessoalmente que a casa não tinha alvará. Em vez de lacrá-la, no entanto, limitou-se a sugerir que os proprietários a deixem fechada até que consigam a concessão do documento. Em janeiro, a danceteria havia sido multada em pouco mais de 1 000 reais. Sem autorização da prefeitura, o condomínio Dacon, onde a Pink está localizada, ampliou um mezanino que fica dentro da boate. "Para que a licença seja emitida, a construção irregular precisa ser demolida", afirma Almeida. Os responsáveis pelo estabelecimento contestam. "A planta da casa está de acordo com as leis", diz o advogado Cláudio Henrique Daólio, que entrou com pedido de mandado de segurança na Justiça e recorreu da autuação. "Fomos punidos injustamente, porque solicitamos a documentação, e já temos os requisitos necessários, mas o poder público não deu continuidade ao processo."

A Pink Elephant é só um dos nomes mais conhecidos da rede de estabelecimentos irregulares espalhados pela cidade. Estima-se que 70% dos 468 000 imóveis não residenciais de São Paulo tenham algum tipo de pendência com a prefeitura. Ou seja, desrespeitar a lei parece que virou regra por aqui. Boa parte dos bares, restaurantes, casas noturnas, shoppings e universidades não tem alvará (exigido para locais que reúnam mais de 250 pessoas ao mesmo tempo) ou licença de funcionamento (necessária para lugares menores, que recebam um público abaixo desse limite). Ambos são emitidos quando a construção está rigorosamente igual ao projeto aprovado na prefeitura e não desrespeita o zoneamento da região. Em certos casos, há ainda a necessidade de laudos da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) e da Vigilância Sanitária, além de vistorias de equipes do Corpo de Bombeiros e do Departamento de Controle do Uso de Imóveis (Contru). Mais do que afrontarem a legislação, reformas, alterações e modificações clandestinas põem vidas em risco. Sem avisar a prefeitura, a Igreja Renascer trocou, no ano passado, 1 600 telhas de sua sede mundial, na Avenida Lins de Vasconcelos, no Cambuci. Os reparos podem ter ocasionado, no dia 18 de janeiro, o desabamento do teto, que matou nove pessoas e feriu mais de 100.

Entre os imóveis ilegais, há os camaleões. São construídos para comportar determinada atividade, mas, tal qual o réptil, adaptam-se facilmente às mudanças no ambiente. Foi assim que um prédio na Mooca, cujo projeto previa uma universidade e um teatro, se transformou no Shopping Capital, com 120 lojas, estacionamento para 1 200 veículos e praça de alimentação com 600 lugares. Quando o proprietário altera a destinação de um imóvel ou o amplia ilegalmente, todos os estudos de impacto da prefeitura se tornam inócuos. "O crescimento descontrolado da metrópole causa problemas como a intensificação do tráfego em bairros que não estão preparados para isso", afirma a arquiteta Marta Dora Grostein, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. Localizado na Barra Funda, o câmpus da Uninove, por exemplo, ocupa uma área treze vezes maior que a permitida para o terreno e provoca um caos diário nas proximidades do Memorial da América Latina.

Além da cara-de-pau de alguns empresários, a burocracia paulistana explica parte das irregularidades. "Em média, a licença demora de seis meses a um ano para sair", admite o secretário das Subprefeituras, Andrea Matarazzo. "A prefeitura é lenta e o modelo de aprovação, burocratizado, antiquado e ineficiente." No ano passado, foram pedidas 7 000 autorizações – e emitiu-se menos da metade, cerca de 3 000. Prova de que o poder público não acompanha o ritmo dos empreendedores. Sem paciência para aguardar a regularização, há quem funcione à base de protocolos de atendimento, que não substituem os documentos oficiais. "Por causa da falta de alvará, os proprietários não podem expandir ou reformar seus comércios", afirma o advogado Percival Maricato, diretor jurídico da Associação Brasileira de Bares e Restaurantes (Abrasel). Há tentativas de apressar esses trâmites. Implantado a partir de maio do ano passado em cinco subprefeituras, o licenciamento eletrônico derrubou o prazo de entrega da autorização para dois dias. Mas, por enquanto, somente imóveis de até 150 metros quadrados podem se regularizar via internet. Por isso, a facilidade é para poucos. Em nove meses, não mais que 117 conseguiram o documento através do site.

Quando são autuados e fechados, muitos estabelecimentos reabrem graças a liminares da Justiça. "Basta alegar que a construção foi aprovada previamente e que o lugar emprega gente para que ele volte a funcionar", diz o promotor de Habitação e Urbanismo José Carlos de Freitas. Inaugurado em março do ano passado sem o Habite-se (certificado de conclusão da obra), o Shopping Bourbon Pompeia recorreu a medida judicial para manter as portas abertas enquanto tentava se acertar. Hoje, está regular. Construções erguidas antes de 2003 podem apelar para a lei de anistia, desde que o imóvel esteja em perfeitas condições de higiene e segurança. Cerca de 70% dos 100 000 pedidos de isenção recebidos nos últimos cinco anos aguardam análise. Enquanto se espera o fim do processo, o imóvel só poderá ser fiscalizado se houver denúncias de outros problemas, como barulho excessivo. "É um atestado da incapacidade do poder público e um convite à ilegalidade", lamenta o promotor Freitas.

Muitos empresários decidem ficar à margem da lei porque apostam nas falhas da fiscalização – ou, pior, na venalidade de uma parcela dos fiscais. Para que a cidade fosse vistoriada a contento, cada um dos 657 agentes municipais teria de se responsabilizar por 712 estabelecimentos. Tudo bem, não tivessem eles de verificar também o número de calçadas esburacadas, fachadas e anúncios em desacordo com a Lei Cidade Limpa, ruídos de bares e restaurantes... Como é impossível vasculhar São Paulo inteira, 80% das vistorias se baseiam em denúncias. A demora e a complexidade do processo criam brechas para propinas e favorecimentos. "A corrupção ainda existe, mas ela vai diminuir depois que a fiscalização eletrônica for implantada para tornar o processo menos subjetivo", acredita Matarazzo. Desde 2007, a secretaria promete substituir as cadernetas dos fiscais por palmtops equipados com GPS, câmera fotográfica e cadastro de todos os imóveis da cidade.

As lacrações aumentaram nos últimos tempos. Em 2005, 492 locais irregulares tiveram de fechar as portas. Já em 2008, foram 1 106. Trata-se de um avanço e de uma medida importante para lembrar aos infratores que existem normas a ser seguidas. Mas estamos longe de botar ordem na casa. O número de lugares interditados nos últimos quatro anos representa 1% do total de bares, casas noturnas, restaurantes e lojas que funcionam como se São Paulo fosse uma terra sem lei.

Shoppings

Exatamente metade dos shopping centers paulistanos enfrenta problemas de regularização. De acordo com um levantamento feito pelo Ministério Público estadual, com dados da Secretaria de Coordenação das Subprefeituras e da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET), 24 dos 48 centros de compras da cidade, por onde circulam 40 milhões de pessoas por mês, não têm licença definitiva para funcionar. Lugares estrelados como o Iguatemi, o Pátio Higienópolis, o Jardim Sul e o Villa-Lobos entraram com pedidos de anistia em 2003, após obras de ampliação. Aguardam resposta da prefeitura. Outros fizeram reformas sem autorização ou deixaram de cumprir o plano de gerenciamento de tráfego da CET. Mas o exemplo mais flagrante de desrespeito às leis vem do Shopping Capital, na Mooca. Quando pediu autorização para construir, em 1999, o proprietário declarou que ali seriam instalados uma universidade e um teatro. Ergueu duas torres com 120 lojas, um estacionamento com 1 200 vagas e uma praça de alimentação para 600 pessoas. Atualmente, apenas um andar é ocupado pelo tal centro universitário, que conta com 1.000 alunos e funciona à noite. Em vez dos 31.000 metros quadrados permitidos inicialmente, o empreendimento tem 59.000 metros quadrados. Esse elefante branco foi erguido na Avenida Paes de Barros, uma das principais do bairro, sem ser fiscalizado pela Subprefeitura da Mooca, localizada a 3 quilômetros dali. A Promotoria do Patrimônio Público investiga se houve improbidade administrativa por parte dos fiscais e da Secretaria Municipal de Habitação. Enquanto isso, a faculdade-shopping permanece aberta graças a uma liminar.

Bares e Restaurantes

Em uma típica sexta-feira, os oitenta bares e restaurantes da Vila Madalena, reduto da boemia paulistana, ficam lotados. O botequim Quitandinha, na esquina das ruas Fidalga e Aspicuelta, costuma estourar sua capacidade de 140 pessoas. Beleza. Mas há um problema: quase todo esse agito é irregular. "Noventa por cento dos estabelecimentos da região não têm alvará de funcionamento", estima Flavio Pires, presidente da Associação de Gastronomia, Entretenimento, Arte e Cultura da Vila Madalena. "Os proprietários querem se corrigir, mas a prefeitura não ajuda." Pires é um dos que sofrem com a lentidão. Sócio do Quitandinha e de outros dois estabelecimentos, nenhum de seus negócios é regular. "Luto pelo alvará do Quitandinha desde o início dos anos 90", diz. "Trabalhamos na corda bamba." O bar já foi lacrado pela prefeitura durante um mês no primeiro semestre do ano passado.

De acordo com a Associação Brasileira de Bares e Restaurantes (Abrasel), em São Paulo funcionam em torno de 35 700 restaurantes e 19 200 bares. "A maioria somente com um protocolo que indica o pedido de alvará", conta o diretor Joaquim Saraiva de Almeida. "Dos nossos 500 filiados paulistanos, 60% são irregulares." Os empresários costumam iniciar seu negócio sem nem saber se um dia terão licença de funcionamento. Aberto em agosto de 2005, o restaurante japonês All Phrae, em Cerqueira César, é um dos que não têm o documento. "Entrei com os papéis antes mesmo de servir meu primeiro sushi", afirma o dono, Piero Pagni. "Mas até agora não recebi nada."

Casas Noturnas

O caso da Pink Elephant, multada por falta de alvará e com risco de fechar as portas, não é uma exceção na noite paulistana. Longe disso. Lugares de balada costumam abrir e fechar sem jamais se regularizarem. "A legislação complicada, cheia de decretos, e a lerdeza do poder público atrapalham todo o processo", afirma o advogado da Pink, Cláudio Henrique Daólio. Inaugurada em dezembro de 2007, a Mynt, no Itaim, não durou nem um ano. Em 30 de junho, após duas multas no valor total de quase 10 000 reais, a casa foi interditada pela prefeitura por não respeitar a Lei de Zoneamento. "O que mais me revolta é terem aprovado a obra, que consumiu quase 2 milhões de reais, sem restrições", diz o empresário Fabiano Gomes, um dos sócios. "Se não podia abrir lá, deveriam ter me avisado para que eu escolhesse outro endereço."

Com cerca de 2 000 estabelecimentos, a noite paulistana convive com multas e interdições. Um dos redutos preferidos dos jovens modernos há quatro anos, o clube Atari, no Jardim Paulista, foi fechado pela prefeitura no início de 2006 por falta de alvará. A GLS Megga, inaugurada em março do ano passado em um terreno de 2 500 metros quadrados na Barra Funda, durou pouco mais de um mês. "Não só os proprietários saem prejudicados", afirma Gomes. "Na Mynt, cinquenta empregados foram despedidos." Para os clientes, a falta de regulamentação pode ser perigosa. Fica difícil identificar quais casas noturnas atendem às normas de segurança (como ter saídas de emergência e manter extintores de incêndio).

Templos

Nos últimos quatro anos, 507 templos evangélicos foram multados pela prefeitura por falta de alvará. Outros 41 foram fechados. Agora, a Secretaria de Controle Urbano promete intensificar a vigilância. "Não importa de que religião seja: se houver denúncia, vamos investigar", afirma o secretário Orlando de Almeida. O principal alvo das subprefeituras devem ser os templos adaptados, que não foram construídos para ser igrejas. A sede mundial da Renascer em Cristo, cujo teto desabou em 18 de janeiro, matando nove pessoas e ferindo mais de 100, é exemplo disso. Em julho de 2008, o imóvel – um antigo cinema – teve a sua licença de funcionamento renovada por um ano. Em seguida, passou por uma reforma, que substituiu 1 600 telhas, sem autorização da prefeitura. As causas do acidente estão sendo investigadas, mas acredita-se que a ausência de fiscalização tenha contribuído para a tragédia. "Até o ano passado, para renovar um alvará em São Paulo bastava o proprietário entregar documentação à prefeitura dizendo que o imóvel estava nas mesmas condições do ano anterior", afirma Ademir Alves do Amaral, superintendente operacional do Conselho Regional de Engenharia. Dias após o desabamento, a promotora de Habitação e Urbanismo Mabel Tucunduva pediu o fechamento de 78 dos templos da Renascer em atividade na capital. "Um levantamento feito pelas subprefeituras mostra que nenhum deles tem alvará", aponta Mabel. A igreja rebate as acusações, dizendo que "todos os templos citados pela promotora estão com sua regularização em curso".

Universidades

Consideradas polos geradores de tráfego, as instituições de ensino têm de seguir as diretrizes da CET, de modo a não prejudicar o fluxo de veículos. No ano passado, as Faculdades Metropolitanas Unidas (FMU) precisaram fazer melhorias no entorno de seu câmpus da Liberdade. A Universidade Paulista (Unip) aguarda aprovação das adaptações realizadas em vários câmpus. Enquanto isso, na Barra Funda, a Universidade Nove de Julho (Uninove) funciona há nove anos sem alvará. Em 2003, a prefeitura chegou a interditar o prédio por falta de licença. Mas, no mesmo ano, os proprietários pediram anistia e livraram-se da punição. "Depois disso, a Uninove foi ocupando cada vez mais espaço, sem ser fiscalizada", afirma o promotor de Habitação e Urbanismo José Carlos de Freitas. Hoje, em lugar do edifício original, de 6 504 metros quadrados, há um complexo de 86 000 metros quadrados, com 513 salas de aula, quatro auditórios, duas bibliotecas, 25 laboratórios de informática e praça de alimentação. O local recebe mais de 40 000 pessoas por dia. Por isso, nos horários de entrada e saída dos alunos, o tráfego nas proximidades se torna um caos. Em nota, a Uninove informa que "vem contribuindo para a revitalização do bairro por meio da promoção da educação, da cultura e da pesquisa científica e cumprindo todas as determinações estabelecidas pelo poder público". De fato, foram feitas as melhorias solicitadas pela CET. Mas o pedido de anistia da construção excedente foi indeferido pela Secretaria de Habitação. Ou seja, o prédio continua irregular.

Enquanto isso, na Oscar Freire...

Depois de sua revitalização em 2006, a Rua Oscar Freire tornou-se um símbolo ainda mais marcante do comércio de São Paulo. O aterramento dos fios elétricos, a uniformização de 650 metros lineares de calçadas e a reforma de guias e sarjetas promoveram acessibilidade, facilitaram o escoamento das águas e deram à rua uma ambientação de shopping center. No entanto, um mutirão realizado na semana passada por técnicos da prefeitura mostra que, mesmo com o esforço coletivo dos lojistas, a lei ali não é seguida à risca. Nos cinco quarteirões compreendidos entre as ruas Melo Alves e Padre João Manuel, onde há cerca de 220 estabelecimentos, encontram-se 24 irregularidades. As lojas Opera Rock (roupas), Inovathi (acessórios) e Häagen-Dazs (sorvetes) têm escadas que avançam sobre a calçada. Há toldos fixos, marquises ou molduras decorando as vitrines das joalherias H. Stern e Vivara, das lojas Victor Hugo, Shoulder e Osklen e dos restaurantes Frevo e Rodeio. "Ainda que sejam infrações pequenas, elas precisam ser notificadas e resolvidas," afirma o secretário das Subprefeituras, Andrea Matarazzo. "Caso contrário, o sujeito acha que pode ignorar a lei." Com o objetivo de marcar presença, os fiscais das subprefeituras têm realizado com frequência "arrastões de zeladoria", como o feito na Oscar Freire – até pouco tempo atrás, eles só visitavam estabelecimentos denunciados. Algumas das vias vistoriadas foram a Alameda Gabriel Monteiro da Silva, a Avenida Europa e a Rua Barão de Itapetininga. Em junho de 2008, percorreram também a Avenida Paulista, onde encontraram 59 infrações, uma a cada 85 metros. Metade das irregularidades na avenida-símbolo da cidade referia-se a casos de invasão da calçada, com rampas, escadas, mesas e vasos. Após a notificação, dezoito proprietários já se enquadraram na lei.

Está irregular? Veja o que fazer

· Situação: não há alvará ou licença de funcionamento

· O que ocorre: a falta do documento resulta em multa de 2,41 reais por metro quadrado construído. O empresário é intimado a comparecer na subprefeitura e tem, no máximo, noventa dias para se regularizar

· Como se enquadrar: reunir todos os documentos necessários e requerer o alvará. Como a prefeitura dificilmente consegue analisar a papelada em noventa dias, alguns locais acabam lacrados

· Situação: não havia autorização para reformar o imóvel

· O que ocorre: como a situação do imóvel mudou, a licença de funcionamento perde a validade

· Como se enquadrar: submeter a planta atualizada à prefeitura. Se houver aumento de área, avanços ou recuos inadequados, o jeito será demoli-los

· Situação: a atividade exercida é diferente daquela que foi autorizada

· O que ocorre: a licença é cassada e a multa varia de acordo com a metragem do estabelecimento. O empresário tem, no máximo, noventa dias para se regularizar

· Como se enquadrar: é preciso solicitar uma nova licença. Se a prefeitura não analisar a papelada em noventa dias, o negócio poderá ser lacrado

· Situação: lojas ou restaurantes mantêm móveis na calçada

· O que ocorre: em calçadas largas, pode-se requerer o Termo de Permissão de Uso, que determina os limites de espaço e as especificações da mobília. Escadas e rampas sempre têm de ficar porta adentro

· Como se enquadrar: a adaptação deve ser feita trinta dias após a notificação. Depois desse prazo, paga-se multa mensal de 138 reais por metro ocupado

Fonte: VEJA SÃO PAULO